Apelati la profesionistii vanzarii proprietatilor pe timp de criza!

 

24 Noiembrie 2017
1 EUR = 4.65 LEI
1 USD = 1.00 LEI
1 GBP = 5.23 LEI
Aboneaza-te si vei primi pe mail selectia noastra de oferte

CAUTARE PROPRIETATI
ADAUGARE PROPRIETATE
INFORMATII DE INTERES
TRECEREA IN INTRAVILAN
5 PASI PENTRU CONSTRUIREA UNEI CASE
FIRME SPECIALIZATE VS. REGIE PROPRIE
INFORMATII DE INTERES

1) Atunci cand achizitionati terenul trebuie sa luati in calcul urmatoarele elemente:

a) Situatia juridica a terenului: Mostenire, retrocedare, vanzare-cumparare, donatie, etc;

b) Valabilitatea si corectitudinea actelor originale (consultati un avocat sau un notar). Cereti sa vi se arate dosarul cadastral al terenului si a eventualelor constructii ce se afla pe acest teren

c) Existenta unor litigii in familia vanzatorului (partaj, succesiuni, etc)

Cereti vanzatorului dovada ca terenul se afla in intravilan (este posibil sa fie in intravilan si sa fie momentan in circuitul agricol- in acest caz se plateste o taxa suplimentara pentru a se putea construi acolo), solicitati certificatul de urbanism in vederea vanzarii.

2) Ce este cadastru si intabularea?

CADASTRU SI INTABULAREA sunt formalitati care trebuiesc indeplinite atat la cumpararea unui teren, cat si a unei case.

CADASTRUL certifica inscrierea in Registrul de Carte Funciara si este obligatoriu la orice act de instrainare a unui bun imobiliar, fie acesta casa, apartament sau teren si indiferent daca este vorba de o vanzare-cumparare, donatie, succesiune, partaj sau precontract de vanzare-cumparare.

Inscrisul in Cartea Funciara (INTABULAREA) are aceeasi functie ca si cartea de identitate pentru o persoana; deci, dupa realizarea acestei etape esti efectiv proprietar pe un imobil.

Forma terenului si vecinatatile: Recomandat este ca latimea terenului sa fie minim 12m, dar se poate construi si pe terenuri de 7-8 m latime, dar atunci imobilul va avea cel putin un perete pe hotarul terenului (case pe "calcan")

Accesul la teren: Latime, suprafata de contact drum de acces, deschiderea la acesta, mijloace de transport

Existenta utilitatilor si distanta fata de acestea: gaze, curent, apa, canalizare

Situatia urbanistica a terenului: existenta unui plan de urbanism zonal (P.U.Z) sau a unui plan de urbanism general (P.U.G.); Sunt multe cazuri in care nu puteti construi pe teren deoarece planul de urbanism prevede constructia in viitor a unui drum exact pe terenul dumneavoastra. Ca sa evitati acesta situatie, mergeti la departamentul de urbanism al primariei de care tine terenul si intrebati de astfel de limitari.

 

 

 

 

 

 

 

[SUS]
TRECEREA IN INTRAVILAN

Potrivit dispozitiilor Legii nr. 50/1991, republicata, privind autorizarea executarii lucrarilor de constructii, intravilanul localitatilor se stabileste prin Planul de Urbanism General (PUG). Asadar, inainte de a achizitiona un teren extravilan, este indicat sa verificati PUG-ul (cu cat distanta fata de intravilan este mai mare, cu atat mai "dificile" vor fi trecerea acestuia in intravilan si aducerea utilitatilor). Trecerea unui teren din extravilan in intravilan se face numai in baza unui Plan Urbanistic Zonal (PUZ), terenul fiind ulterior inclus in PUG. In vederea intocmirii unui PUZ, trebuie sa luati legatura cu un arhitect, pretul realizarii unui PUZ, precum si durata intocmirii acestuia variind in functie de complexitatea proiectului. Dupa intocmirea acestuia, PUZ-ul trebuie aprobat de autoritatea locala administrativa competenta (Consiliul local, judetean etc). Durata medie de obtinere: trei luni

Natura terenului (geo-tehnic):

Structura solului influenteaza in special adancimea de fundare. Un teren mai "moale", sau pe care a fost aruncat moloz (cazul multor terenuri din jurul Bucurestiului) implica un cost semnificativ mai mare al fundatiei casei.

3) Inainte de a construi este foarte util sa va ginditi si la urmatoarele:

Stabiliti-va un buget

Alegeti zona unde doriti sa construiti - tineti cont de: vecini, aproprierea de servici, scoala, posibilitati aprovizionare, acces rapid la mijloace de transport, unitati sanitare, politie si apoi cautati un teren convenabil.

Conditii favorabile sau defavorabile:

De ex: drum acces (inclusiv accesul masinilor de transport sau a utilajelor de constructii), canalizare, adincimea pinzei freatice, stabilitatea solului, existenta unor forme naturale care (nu) va ajuta - de ex. paduri, ape, diverse forme de relief, zone mlastinoase, etc

Interesati-va la regiile aferente despre planurile si amplasarea conductelor subterane -apa, canalizare, cabluri alimentari energie, telefonie, gaze, cablu (tv, internet..), eventuale sistematizari si extinderi, alte perspective ale zonei

Poluare (apa, aer, zgomot) - aproprierea de unitati industriale, mari artere de circulatie, aeroporturi, gari, centrale termice, gropi de gunoi.

Servicii si facilitati oferite de primarie (vidanjare, ridicarea gunoiului).

Ginditi-va la ce doriti sa construiti (constructie cu parter, etaje, corpuri, garaj, mansarda, etc)

Cum va propuneti sa folositi spatiul.

Cat timp veti locui acolo (locuinta curenta, casa de vacanta, etc)

Stabiliti gradul de implicare si timpul pe care il puteti aloca acestui proiect

 

[SUS]
5 PASI PENTRU CONSTRUIREA UNEI CASE

Aflati cum sa otineti autorizatia de constructie (ce inseamna Autorizatie de Construire, Certificat de Urbanism, Proiect de Autorizare (PAC), Studiu Geotehnic), cum sa alegeti sistemul constructiv al unei case, care sunt responsabilitatile dvs. in fiecare etapa si etc.

1.  Etape in procesul de autorizare a constructiei:

Solicitati Certificatul de Urbanism (CU) de la primaria localitatii/sectorului in care se afla terenul pe care vreti sa construiti (actul prin care primaria "certifica" faptul ca puteti ridica o constructie pe terenul respectiv. De asemenea, in aceasta etapa, primaria stabileste ce alte avize si acorduri suplimentare trebuiesc obtinute). Durata medie de obtinere: 30 zile

Comandati Studiul geotehnic pentru a afla structura solului si conditiile de fundare specifice terenului

Lucrati la proiect impreuna cu un birou de arhitectura, in baza unei teme de proiectare. Solicitati cel putin dosarele complete pentru autorizare (Proiectul de autorizare a constructiei - PAC) si pentru executie (Proiectul tehnic PT si eventual detaliile de executie DDE);

Obtineti avizele cerute prin Certificatul de urbanism (de la furnizorii de utilitati  si de la diverse autoritati, referitor la probleme de: mediu, aparare civila, sanatate publica, aparare contra incendiilor, monumente istorice si zone protejate, regimul apelor, autoritatea aeronautica, circulatie) si solicitati Autorizatia de construire, depunand la Primaria locala dosarul complet de autorizare. Durata medie de obtinere: 50 zile

Achitati Taxa de autorizare (0,5% din valoarea estimata a investitiei). Dupa obtinerea autorizatiei, puteti incepe executia constructiei (respectand proiectul tehnic), fie cu o firma specializata, fie in regie proprie.

Obligatii legale in aceasta faza:
- anuntati Primaria si Inspectoratul de Stat in Constructii cu minim 5 zile inainte de inceperea lucrarilor si amplasati catre strada panoul cu informatiile din autorizatia de constructie
- angajati un diriginte de santier autorizat, care sa reprezinte interesele dvs. in raport cu constructorul, sa urmareasca buna desfasurare a lucrarilor si respectarea proiectului;
- se intocmeste, prin grija dirigintelui de santier, Cartea tehnica a constructiei (cuprinde toate documentele privind constructia, emise in toate etapele realizarii ei - de la certificatul de urbanism pana la receptia finala a lucrarilor);
- se efectueaza receptia la terminarea lucrarilor in prezenta dvs., a dirigintelui de santier, a executantului, a proiectantului, si a reprezentantului Primariei.


2.  Idei utile !!!

Constructia propriei tale case este o piatra de incercare a vietii si poate unul dintre proiectele cele mai importante pentru tine si familia ta. Dar, imagineaza-ti rezultatul: visul tau prinde viata. Si odata ce ti-ai construit propria ta casa te vei bucura de ea in fiecare zi. Constructia unei case implica o multime de factori complecsi care va vor putea descuraja. Faceti primul pas ! Alegeti planul casei in care vreti sa locuiti.

Alegeti planul perfect, luati in calcul cat mai multe criterii, ganditi in detaliu, nu lasati nimic la voia intamplarii. Consultati reviste de specialitate. Urmatoarea lista de intrebari va poate fi de folos:

Structura din beton cu zidarie sau din lemn?

Garaj sau locuri de parcare?

Acces la gradina?

Cum este casa orientata fata de soare?

Terasa este bine pozitionata?

Doriti casa cu etaj, mansarda, beci, subsol? La ce esti dispus sa renunti?

Ai ales o casa construita bine si cu dotari moderne?

Dormitoarele: Sunt pozitionate astfel incat sa asigure intimitate?

Vreti ca dormitorul principal sa aiba baie proprie ?

Bucataria: are in apropiere spatiu ptr. depozitare, are rol doar de preparare a hranei sau si de luat masa?

Este deschisa fata de alte camere sau izolata, vreti o bucatarie orientata spre soare ?

Spalatoria: doriti o camera separata pentru masina de spalat, calcat, uscat rufe ?

Pozitionati aici centrala termica?

Este situata la parter sau la etaj?

Camera de zi este potrivita cu nevoile familiei?

Este aproape de usa principala?

Permite sa pozitionati optim mobilierul dorit?

Daca aveti in apropiere stalpi de electricitate pentru iluminat stradal, pe timpul noptii va poate deranja daca unul din dormitoare vine chiar in conul de lumina. Pe de alta parte cheltuielile de bransare ar fi mai mici, daca stalpul face parte din reteaua electrica de joasa tensiune.

Aveti grija cum amplasati casa, accesul la garaj sa nu vina chiar in dreptui stalpului!

Exista si cazul cand terenul dvs. ar putea fi amplasat departe de stalp, caz cu totul nefericit din cauza cheltuielilor suplimentare de bransament si a lipsei de lumina pe timpul noptii.

Ati gasit relatia optima: pret-suprafete-necesitati?

La final reduceti suprafetele, incat sa nu va treziti locuind intr-o casa mai mare decat va puteti permite

Nu uitati: casa nu este numai un camin ci si o investitie, asa ca in functie de locatie sau sistemul constructiv va fi vanduta mai usor sau greu, cu profit sau fara.

Iata si distante:

·        3,0 m fata de conductele de alimentare cu apa potabila;

·        1,5 m fata de conductele de gaz de presiune joasa, intermediara sau medie, pentru o casa fara subsol;

·        0,6 m fata de cablurile electrice ingropate;

·        2,0 m fata de canalele colectoare

·        0,6 m fata de cablurile telefonice ingropate;

·        Distanta minima fata de vecin este de 0.9 m daca nu aveti ferestre in acea zona si 1.9 m daca exista ferestre

Apelati permanent la profesionisti. Nu va lasati pacaliti de promisiunea unor muncitori “la negru” care va spun ca va pot construi mai ieftin.

Lucrurile ieftine vor dovedi in timp carente grave! Este bine ca inca din aceasta faza sa discutati un precontract care sa includa termenele de executie si garantiile acordate.

3.  Constructia propriuzisa

Casa “la rosu” reprezinta constructia fara finisaje si fara partea exterioara a acoperisului    invelitoarea (tigla, tabla, sindrila, etc.); cuprinde: fundatia, ridicarea zidurilor, a peretilor si structura de rezistenta, precum si sarpanta, pe care se monteaza ulterior invelitoarea. De obicei nu-s incluse instalatiile (cabluri electrice, tevile de apa/gaze, racordare la utilitati) Asteptati-va sa alocati 35-40 % din costul total. O posibila repartizare a costurilor pe etape:
– sapaturi, evacuare pamant, fundatii, hidroizolatii (eventual demisol), plansee, stalpi, grinzi, scari - 20%;
– zidarii portante, pereti compartimentare, sarpanta, lucrari gips carton - 15%;
– instalatii electrice, gaze, termice, sanitare, canalizare - 18%;
– tamplarii interioare si exterioare - 10%;
– finisaje – invelitoare, tencuiri, gletuiri, izolatii, vopsitorii, pardoseli, placari, imprejmuire - 37%

Casa “la cheie” reprezinta constructia cu tot cu finisaje si include: finisaje exterioare (invelitoare acoperis, ferestre, tencuieli exterioare, termosistem, decorari, vopsitorii, placari), finisaje interioare (tencuieli-vopsitorii, gresie, faianta, parchet, usi acces), instalatii sanitare (conducte, chiuvete, cada/dus, vas toaleta, robineti bucatarie/baie, racorduri)- instalatii termice (centrala termica, calorifere, racorduri)- instalatii electrice (intrerupatoare, prize, retea electrica) si altele. Pret orientativ: 500-600 E/mp

Suprafata construita - "amprenta" casei, suprafata casei calculata la exteriorul acesteia. La casele care au mai multe nivele, suprafata construita insumeaza suprafatelele nivelelor (subsol, parter, etaj, mansarda) si se mai numeste si suprafata construita desfasurata.

Suprafata utila - se calculeaza ca suprafata interioara locuintei din care se scad spatiile nefolosite (de sub scara, pereti, etc.) In medie, suprafata utila reprezinta 80% din suprafata construita.

Care sunt elementele care influnteaza pretul constructiei unei case?

Numarul de camere - La aceeasi suprafata construita pot exista mai multe sau mai putine camere

Gradul de izolare – influenteaza atat costul, cat si confortul si mai ales costurile ulterioare cu incalzirea

Tipul de structura - varianta de structura de rezistenta (structura pe cadre, pe diafragme de beton, sau zidarie portanta) influnteaza cantitatea de materiale ce trebuiesc folosite. In plus, adancimea fundatiei (stabilita in functie de natura terenului si de inaltimea cladirii) poate creste costul final al constructiei.

Finisajele - Materialele folosite la finisarea locuintei (vopsea, gresie, faianta, instalatii, usi, ferestre, centrala termica, etc.) influenteaza mult costul final al constructiei datorita diversitatii acestora. De exemplu, puteti alege intre gresie de 25lei/m2 si gresie de 100lei/m2 ceea ce presupune un cost mai mare. Un calcul estimativ inainte de inceperea propriu-zisa a acestor finisaje, va poate scuti de depasirea bugetului lucrarii.

[SUS]
FIRME SPECIALIZATE VS. REGIE PROPRIE

Legea va da (inca) posibilitatea construrii cu lucratori angajati direct de dumneavoastra, indiferent daca lucrarea este pe numele unei persoane fizice sau juridice. Regia proprie are dezavantaje importante: nu poate exista un contract intre dumneavoastra si lucratori si, prin urmare, nu aveti pe cine sa trageti la raspundere in cazurile neplacute; nu aveti nici o garantie a calitatii lucrarilor; nu aveti nici garantia ca echipa angajata pentru lucrare isi va termina treaba; va trebui sa va ocupati direct de achizitionarea unora sau tuturor materialelor etc.

In prima faza veti avea impresia ca costurile generale cu casa sunt mai mici, dar nu va amagiti singur, toate neregulile enumerate mai sus vor duce la cresterea costurilor si mai ales la intarzierea lucrarilor.

Alta posibilitate si cea mai viabila este sa angajati o firma de constructii pentru realizarea cladirii.

Exista doua moduri de plata a constructiei: pe baza unui pret fix, negociat la inceput si prevazut in contract, sau pe baza de situatii de lucrari realizate, conform preturilor din devizul oferta. Prima varianta are avantajul lipsei batailor de cap cu privire la costul final. In varianta a doua, se platesc doar lucrarile executate, dar cineva de specialitate (un consultant) trebuie sa supravegheze ca situatiile de lucrari sa corespunda cu realitatea din teren.
Conditiile contractuale pot diferi de la un constructor la altul. Este necesar sa aveti clauze contractuale definite, cum ar fi: modul de plata, avansul, termenele de executie si penalitatile, posibilitatea achizitionarii materialelor de catre beneficiar, medierea situatiilor conflictuale si altele.

Recomandarile sunt utile. Discutiile cu persoane care au beneficiat de serviciile constructorului pe care il considerati pentru propria lucrare sunt importante. Pe cat posibil faceti vizite la cladirile in cauza si discutati problemele ce au aparut pe parcursul colaborarii cu constructorul.

5.  Contractul de constructie a casei ar trebui sa cuprinda:

Numele tuturor partilor implicate in contract

Adresele tuturor partilor

Data contractului

Descrierea proprietatii si adresa unde se va construi

Valoarea contractului

Termene de finantare (optional)

Etape, termene finalizare 

Data de incepere a contractului

Planuri, schite, planuri arhitectonice

Specificatii (cat mai complete)

Garantii

Eventuale modificari la proiect

Conditii de acceptare a intarzierilor

Penalitati sau despagubiri

Accesul la locul constructiei

Inspectii din partea proprietarului, imprumutatorului sau a unor terti

Metode de rezolvare a litigiilor

Clauze de arbitraj

Date de notificare si proceduri 

Garantii si politica de service in garantie si post-garantie 

Documente cerute de autoritati

Orice fapt asupra caruia pot interveni neantelegeri, dezacorduri, executii neadecvate, ignorari ce ar putea genera probleme intre parti.

Semnaturile si data pe toate paginile contractului.

 

[SUS]